抚顺市人民政府办公厅关于进一步化解

我市房地产库存工作的实施意见

抚政办发〔2017〕21号

各县、区人民政府，沈抚新城、石化新城管委会，市政府各部门、各直属单位：

为进一步加大全市商品房去库存工作力度，结合本市房地产市场形势的严峻性和原有去库存政策的延续性，经市政府同意，现将《抚顺市人民政府办公厅关于进一步化解我市房地产库存工作的实施意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

一、落实市、县（区）两级政府去化房地产库存主体责任

按照省政府下达的本年度商品房销售面积同比增长12%的要求，把全市商品房销售面积指标分解至各县（区）政府及抚顺经济开发区管委会，将其作为年度工作目标进行考核。由市政府督考办对各县（区）完成情况及时进行考核。

二、加大土地市场管控力度

政府出让土地使用权时，要严格遵循房地产开发企业资质等级要求，实现土地资源与开发单位整体实力要素的优化配置。对房地产库存严重的县区，原则上暂停新批房地产开发项目。对于已供应、未开发的房地产开发用地，在按时按期缴纳土地出让金的前提下，如申请改变规划容积率，需符合国家容积率调整的条件，并按照法定程序进行调整。公建比、高层比等条件变化的，需经市规委会审定，加补土地出让金的应按照相关规定执行。

三、打通库存商品房与安置房房源的通道

列入年度计划的棚改和采沉棚改及旧城区改造项目，原则上不再新建安置房，主要通过政府购买市场存量房源、政府组织居民自主购房和直接货币补偿等新型货币化方式安置，以打通去库存通道。根据各县、区棚改和采沉棚改及旧城区改造项目安置房需求，房源主要从库存商品房中选择，通过政府采购招投标方式购置。

四、发放购房券（结算凭证）促进购房

对居民自主购买新建商品住房作为棚改和旧城改造安置用房的，以发放购房券（结算凭证）的方式结算。购房券可在全市与政府达成居民自主购房结算协议的楼盘范围内使用。

五、鼓励被征收人自主购房

鼓励棚改和采沉棚改及旧城区改造项目实行货币化安置。对居民自主购房的被征收人，按照原房屋评估价值给予20%的购房补贴；购置新建商品住房，并在征收补偿方案规定的奖励期内搬家的，额外给予5%的购房奖励。

六、大力推动棚改货币化安置

棚改和旧城改造安置要以货币化安置为主，最大限度提高货币化安置比例。采取各种有效措施，加大货币化安置力度，以扩大商品房市场需求。

七、继续推进住房货币化补贴

市直机关及全额拨款事业单位继续给予即买即补住房货币化补贴，各县、区在本年度内也要制定出县、区直属机关和事业单位实施即买即补住房货币化补贴方案，并根据财政状况，将住房货币化补贴资金纳入年度财政预算。

八、继续搭建好房交会平台

全市范围内，每年举办两至三次房交会，在房展会期间继续给予契税财政补贴和交易规费减免政策。

九、鼓励农民工和农民进城购买新建商品房居住

积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。落实“两权”可抵押贷款政策,简化收入证明要件和担保手续等，为进城购买新建商品房的农民提供贷款支持。加大对进城购房的农民工和农民政策优惠力度，吸引潜在的农民工和农民购房人群进城购房。

十、支持外埠人士购买新建商品住房

自愿参加向外埠各类自然人（非抚顺户籍）来抚购房让利的开发企业，对外埠各类自然人（非抚顺户籍）在抚购买与政府达成居民自主购房结算协议楼盘的新建商品住房，在议定价格基础上，向外埠购房人让利200元/平方米。在开发商让利的同时，政府再给予200元/平方米购房券补贴（在抚顺县、清原县、新宾县和抚顺经济开发区行政区域内购买的，由所在县区财政给予200元/平方米购房券补贴；在新抚区、望花区、东洲区、顺城区行政区域内购买的，由所在区财政给予120元/平方米购房券补贴，由市财政给予80元/平方米购房券补贴）。购房人凭购房合同、购房发票和完税证明兑现购房券。政府主管部门通过媒体公示参与让利活动的楼盘信息，参与让利活动的开发企业要与政府签订诚信经营协议，并在售楼处显著位置作出“在议定价格基础上，向外埠购房人再让利200元/平方米”的标识。

因享受政府补贴，本实施意见第十条中所指的购房人购买的房屋五年内不得转让。享受上述补贴的购房人将所购商品住房转让给其他身份的购房者时，财政收回该项补贴。

十一、方便购房人子女就学

在抚购买新建商品住房的农民、农民工和外埠人士子女可在我市接受义务教育，由市、县（区）教育行政部门根据其实际居住地址，就近统筹安排中小学校读书，与本地城市学生享受同等待遇。

购房人为子女就学购买新建商品住房入住，但尚未办理房产证和落户手续的，可凭商品住房购房合同和在抚《居住证》办理入学。

十二、方便纳税人办理税收优惠

遵循便民、高效原则，对于二套房的认定采取税务机关查询和纳税人书面保证的办法，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，将不诚信记录纳入个人征信系统。

十三、扩大住房公积金覆盖范围

按照省政府确定的时点要求，完成公积金扩面工作。积极探索住房公积金扩面的有效途径，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金体制。同时，加大对个体经济、私营经济、混合所有制企业、外资经济等非公有制经济单位的扩面力度，做到应缴尽缴。

十四、积极争取金融机构对居民购房贷款的支持

协调各金融机构对居民个人购房贷款额度和利率给予优惠，支持具备条件的金融机构积极拓展居民异地购房贷款等项业务。

十五、放开商业部分分割销售的限制

允许商业部分建筑分割销售，《关于进一步规范商用建筑分割转让有关事宜的通知》（抚政办发〔2010〕139号）在我市房地产去库存期间暂缓执行。

十六、加大基础设施建设力度

统筹规划项目周边及新区的公共配套设施，加快配套设施建设，切实解决好区域内学校、医院、交通、商业、菜市场等公共设施和配套设施问题，提升区域配套承载功能。

十七、强化房地产数据监测分析

加强全市房地产市场变化的监测，及时分析月度、季度、年度市场销售及待售变化情况，为政府决策提供依据。

十八、进一步优化行政管理与服务环境

各行政审批部门要按照国家和省下放管理权限和取消相关事项文件要求，对房地产开发建设项目审批要件和流程及时进行梳理优化，并由市行政服务中心统一组织媒体进行公示，各审批部门要在本部门的网站上同时公示。未按期限要求向社会公开或已公开但未在清单中的审批环节和收费项目，有关部门或单位不得实行审批或收费。

十九、合理控制新增供地

对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，实行差异化供地政策,原则上产业用地按需供应，对住宅库存偏大区域减少供应，在房地产开发用地出让前，由规划部门合理确定商住比、车位比、容积率。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息，引导房地产市场理性投资和消费。

二十、加大闲置土地处置力度

对动工开发期超过1年、不满2年的闲置土地，按规定收取土地闲置费；对闲置超过2年的土地依法收回，重新进行市场配置。

二十一、支持项目开工建设

各县、区政府，开发区管委会要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题，保证出让的土地达到净地标准。提高建筑工程施工许可审批效率，落实建筑工程施工许可和竣工验收备案的有关文件要求。需办理《商品房预售许可证》的建设项目，城市基础设施配套费等费用后置到办理《商品房预售许可证》时征收。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。进一步梳理房地产开发建设审批流程，向社会公开审批环节和收费项目，未公开的不得实行审批或收费。加大重点项目建设推进力度，落实关于推进全市重点项目建设的政策措施。

二十二、减轻开发企业负担

开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为10%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对开发企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。

二十三、支持开发企业调结构

对本意见下发之前已出让的土地，开发企业可申请调整全装修比例。对已供应、未开发的房地产开发用地，开发企业可申请调整商住比例。对在建商品住房项目，开发企业可申请调整套型结构。对开发企业提出的申请，有关部门在条件允许的情况下要予以支持，简化办事流程、缩短审批期限。

二十四、允许商业用房改建为租赁住房

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，规划调整后，重新计算土地出让金，需补缴的应补缴土地出让金，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行，并按照有关部门出具的商改租证明，前往各公司办理相关事宜。

二十五、拓宽非住宅和住宅使用功能

鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

二十六、加大住房公积金贷款支持力度

缴存住房公积金的职工申请过住房公积金贷款但已还清贷款且无不良还款记录的，可再次申请住房公积金贷款；还款年限可延长至退休后1-5年。在商业银行有住房贷款的，扣除每月偿还额度后，仍有偿还能力的，也可以申请住房公积金贷款。上述二种情况均享受首套房贷款政策。商品房首付比例为20%，最高贷款额度为80万元；二手房首付比例为30%，最高贷款额度为40万元。未婚子女申请住房公积金贷款，偿还能力不足的，可以申请由父亲或母亲做辅助还款人，做辅助还款人的父亲或母亲需为住房公积金缴存人，并可使用父亲或母亲的公积金账户余额偿还贷款。

二十七、支持高校、中等职业学校在校生、毕业生购房

深入开展省内异地住房公积金互还互贷业务，支持大中专毕业生在就业地缴存住房公积金，在本人或配偶的户籍所在地购买自住住房。住房公积金连续缴存6个月（含）以上即可申请住房公积金贷；可以提取本人、配偶、父母账户内的住房公积金支付购房首付贷；对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。

二十八、鼓励公共服务设施优先以收购或租赁库存商品房的方式解决

各县、区政府，开发区管委会需配建展览馆、图书馆、体育馆、医院、养老院等公共服务设施的，要优先以收购库存商品房的方式解决。各机关、事业单位、国有企业需调配办公用房或业务用房的，原则上要通过购买或租赁商业办公用房的方式解决。

二十九、允许新建商业用房购买人家庭成员落户、入学

居民家庭单独购买新建商品房（含非住宅），可以办理落户，但尚未办理房产证和落户手续的，可凭商品住房购房合同和在抚《居住证》办理入学，购房人子女可选择该商品房（含非住宅）所属区域的公办义务教育阶段学校入学，由市、县（区）教育行政部门就近统筹安排中小学校读书。

三十、加强对开发企业的扶持与监管

加强对开发企业的服务，扶持企业规范管理、做大做强，提升资质等级和开发能力。加强资质的动态监管，完善退出机制，淘汰“僵尸企业”。探索建立商品房预售资金监管机制，规避市场风险。  

三十一、加强对房地产工作的领导

成立加快房地产去库存工作领导小组，完善工作机制，加大推进力度，研究制定全市房地产市场规划、工作目标、相关政策措施和组织推进工作。领导小组办公室设在市住建委，负责摸清并分析房地产市场情况，协调推进具体工作。市政府督考办要联合市住建委将各地区、部门和单位落实本意见情况纳入市政府绩效考评体系。各县区政府也要成立相应的领导机构并建立督考制度。

本意见执行期限至2017年12月31日。

                              抚顺市人民政府办公厅

2017年6月27日

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